Met meer dan 20 jaar ervaring in de gedwongen appartementsmede-eigendom, waarvan meer dan 10 jaar in het appartementsrecht en zijn expertise als juridisch raadgever bij De Vrijwillige Syndicus, kent Peter Leyseele de uitdagingen binnen de sector als geen ander. In dit opiniestuk legt hij uit hoe fiber in appartementsgebouwen kan worden geïmplementeerd en welke juridische aandachtspunten daarbij cruciaal zijn
De cruciale rol van syndici
“Een syndicus moet vandaag meer dan ooit anticiperen,” begint Peter Leyseele. “De notificatieprocedure rond fiber is hier een perfect voorbeeld van. Als een nutsbedrijf zoals Fiberklaar voor het leggen van kabels in of op gemeenschappelijke delen een aangetekende brief stuurt naar de syndicus en er binnen de twee maanden geen reactie komt, mogen de werken automatisch worden uitgevoerd.
Syndici staan volgens Peter dan ook voor een stevige uitdaging. “Een proactieve aanpak is essentieel. Reageer tijdig op een kennisgeving en communiceer de beslissing van de Algemene Vergadering (AV) helder naar alle partijen. Alleen zo voorkom je juridische complicaties en vermijd je een mogelijke aansprakelijkheidsvordering.”

Als de meerderheid van de eigenaars tijdens de AV tegenstemt, kan een individuele eigenaar die voor de aanleg stemde, naar de vrederechter stappen.
Peter Leyseele, juridisch raadgever bij De Vrijwillige Syndicus
Rechten en plichten binnen de appartementswet
De aanleg van fiber roept vaak vragen op over de wettelijke basis. Peter Leyseele verduidelijkt: “Volgens de appartementswet mogen nutsoperatoren kabels, leidingen en bijhorende voorzieningen aanleggen in of op gemeenschappelijke delen, zowel binnen als buiten. Maar de VME moet hiermee wel instemmen. Als de meerderheid van de eigenaars tijdens de AV tegenstemt, kan een individuele eigenaar die voor de aanleg stemde, naar de vrederechter stappen. Binnen de vier maanden, te rekenen vanaf het moment van de genomen beslissing, moet dan worden aangetoond dat deze beslissing onrechtmatig of bedriegelijk tot stand kwam. En heel belangrijk hierbij, voegt Peter er nog aan toe, is dat de eigenaar moet kunnen aantonen dat hij hierdoor een persoonlijk nadeel lijdt, zoals bv. een slechte internetverbinding, als die nefast is voor de goede uitoefening van zijn job.”
Het gevelrecht en de verantwoordelijkheid van Fiberklaar
Tot de gemeenschappelijke delen behoren ook de buitengevels, waarop het zogenaamde gevelrecht rust. “Dit geeft erkende nutsbedrijven het wettelijk recht om kabels op gevels op de rooilijn aan te leggen. De VME kan de aanleg zelf niet weigeren, maar zij kan wel bezwaar maken tegen de manier van gevelaanleg.
Daarom brengt Fiberklaar de VME, via haar syndicus, hiervan tijdig op de hoogte. Laat de VME binnen de 8 dagen na kennisname aan Fiberklaar weten dat zij niet akkoord gaat met de voorgestelde uitvoering, dan wordt, na gezamenlijk overleg, een aangepast traject voorgesteld.
Blijft er dan nog onenigheid bestaan, dan heeft de VME de mogelijkheid om protest aan te tekenen bij het Belgisch Instituut voor postdiensten en telecommunicatie (BIPT),” legt Leyseele uit.
Bij het gevelrecht moet de VME binnen 8 dagen na kennisname aan Fiberklaar laten weten als ze niet akkoord gaan met de voorgestelde uitvoering.
Peter Leyseele, juridisch raadgever bij De Vrijwillige Syndicus
Wat als er later werkzaamheden plaatsvinden?
Wanneer fiber eenmaal is aangelegd, blijven er juridische implicaties. “De wet op gedwongen mede-eigendom bepaalt dat wie de infrastructuur aanlegt, ook de eigenaar blijft. De VME kan het traject dus niet zomaar aanpassen. Bij toekomstige werken is overleg met Fiberklaar essentieel om schade of onvoorziene kosten te vermijden. Gelukkig is Fiberklaar een betrouwbare partner die syndici ondersteunt met tools en duidelijke communicatie.”
De toekomst van fiber: kansen voor syndici
Peter Leyseele ziet de integratie van fiber als een opportuniteit voor syndici: “Een syndicus die zijn rol van pater familias ter harte neemt en de mede-eigenaars duidelijk en correct informeert over de voordelen van fiber, verstevigt zijn positie als vooruitziende en betrouwbare beheerder.”
“Bovendien draagt fiber bij tot het verminderen van de workload van syndici. Slimme technologieën zorgen ervoor dat een gebouw gemakkelijker vanop afstand kan worden beheerd, wat belangrijke tijdswinst oplevert.”
Wil je meer weten over dit thema?
- Bezoek de website van De Vrijwillige Syndicus
- Beluister de Fiberklaar-podcastaflevering
Laat je begeleiden door ons syndic team
Wil je als syndicus of gebouweigenaar weten of jouw gebouw(en) aansluitbaar zijn op ons fibernetwerk en wat je hiervoor moet doen? Of zit je met vragen over lopende werken of vastgelopen dossiers? Wij beantwoorden al je vragen met plezier!
Wie is Peter Leyseele?
- Huidige functie: Drijvende kracht achter en juridisch raadgever bij De Vrijwillige Syndicus, een leer-, en opleidingsplatform met juridische bijstand voor niet-professionele en professionele syndici.
- Opleiding: Reclame en marketing, rechten, bemiddeling in burgerlijke-en handelszaken, juridische opleiding gerechtsdeskundige en verschillende vastgoedgerelateerde opleidingen, waaronder die van vastgoedexpert.
-
Achtergrond: Voormalig hoofd juridische dienst van een groot syndicuskantoor, zelfstandig juridisch raadgever inzake appartementsmede-eigendom en door de FOD justitie erkend gerechtsdeskundige binnen het domein van het vastgoedbeheer.
